Matéria publicada na revista Exame, no dia 12 de maio de 2011, sobre estudo do IBOPE Inteligência
Em junho de 2010, quando EXAME publicou sua primeira pesquisa anual sobre o mercado imobiliário brasileiro, muitos tiveram a impressão de que aquela euforia havia atingido um teto impossível de superar: de acordo com os números, levantados pelo instituto IBOPE Inteligência, o Brasil tinha o terceiro mercado mais aquecido do planeta, somente atrás de Hong Kong e Singapura.
Um ano depois, eis aqui a constatação: sim, era possível. O mercado imobiliário brasileiro viveu, em 2010, um período de euforia sem paralelo em sua história.
Mais de 1 milhão de casas e apartamentos foram financiados no ano, duas vezes mais do que em 2008. As vendas nunca foram tão velozes.
Em média, um novo prédio leva quatro meses para ser completamente vendido nas principais capitais do país, três vezes mais rápido do que cinco anos atrás e há dezenas de casos de condomínios que são comercializados num único fim de semana, alguns em poucas horas.
O segundo levantamento EXAME/IBOPE traduz em números esse aquecimento: os preços dos imóveis novos subiram 26% nos últimos 12 meses em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre.
Os usados aumentaram 24% no mesmo período. A alta média, de 25%, foi a maior do mundo, segundo dados de 37 países levantados pela consultoria especializada Global Property Guide.
Em dois anos, os imóveis brasileiros valorizaram 52% apenas o riquíssimo mercado de Hong Kong teve desempenho melhor.
A incrível escalada de preços de imóveis no Brasil é explicada por um inédito descompasso entre oferta e demanda.
Nos últimos três anos, o volume anual de lançamentos das principais incorporadoras dobrou. Parece muito, mas e muito pouco: a demanda continua bastante superior à oferta.
Uma pesquisa da Fundação João Pinheiro, órgão ligado ao governo de Minas Gerais que mede o déficit habitacional do país, aponta que há gente com dinheiro e sem casa em todas as faixas de renda entre os que recebem mais de dez salários mínimos por mês, o “déficit” é calculado em 170 000 moradias.
Estima-se que as empresas precisariam construir meio milhão de imóveis a mais todos os anos para fazer frente à procura.
Os motores do mercado são velhos conhecidos: mais crédito, mais renda e cada vez mais consumidores dispostos a comprar casas e apartamentos.
“Nosso cliente típico está na faixa dos 35 anos e vai casar ou sair da casa dos pais”, diz Michel Wurman, vice-presidente financeiro da PDG, a maior incorporadora do país.
“Com o crescimento da economia e do emprego, as pessoas se sentem mais seguras para fazer uma compra desse porte. E conseguem pagar, porque existe financiamento.”, diz Wurman.
A expansão imobiliária dos últimos anos está provocando transformações no país inteiro. Dezenas de novos bairros vêm surgindo nas principais capitais brasileiras.
Um destaque é Águas Claras, região administrativa do Distrito Federal. Águas Claras foi fundada oficialmente na década de 80, depois que o governo local regularizou a posse de terrenos invadidos.
Até os anos 90, havia pouquíssimos prédios ali, boa parte das moradias era destinada a moradores de baixa renda.
De lá para cá, foram lançados mais de 800 empreendimentos, muitos de classe média e alta e a população cresceu quase quatro vezes para cerca de 150 000 habitantes.
Em Porto Alegre, surgiu o bairro Jardim Europa numa área que era ocupada por um bosque até 2006. Há cerca de 1000 imóveis no local.
Em Belo Horizonte, em pouco mais de dez anos foram construídos 3 000 apartamentos e casas em Belvedere, na zona sul.
“Já faltam terrenos para novas construções nesse bairro”. diz Alexandre Gribel, diretor da Gribel Pactual, corretora do grupo Brasil Brokers.
Esses novos bairros crescem rapidamente porque seus preços são bem menores do que os das regiões centrais.
O metro quadrado de um apartamento novo em Águas Claras, por exemplo. custa R$ 4441 reais, menos da metade do que é cobrado em média em Brasilia.
Hoje, a capital federal é a terceira cidade mais cara do país, segundo a pesquisa EXAME/lBOPE. O campeão de preços continua sendo o Rio de Janeiro.
Aqui esse tipo de mecanismo ainda é incipiente. “O mercado terá de aprender a conviver com fontes alternativas, em que os juros podem variar mais do que hoje”, diz Fabio Nogueira, diretor da empresa financeiro-imobiliária Brazilian Finance & Real Estate.
Há, ainda, riscos que são consequência direta da expansão dos últimos anos. Para quem faz parte do contingente de milhões de brasileiros sem imóvel e pretende comprar uma casa.
O perigo é colocar dinheiro numa região em que há excesso de oferta.
Nenhum dos bairros centrais pesquisados pelo IBOPE teve queda de preço nos últimos 12 meses, mas em alguns lugares a oferta desordenada fez com que a valorização fosse menor que a média.
É o caso do Morumbi, na zona sul de São Paulo. O bairro concentrou 15% de todos os lançamentos da cidade em 12 meses, e os preços subiram 12%, menos da metade da média geral da capital paulista.
Algo semelhante está acontecendo em Salvador, no entorno da avenida Luis Viana Filho. conhecida corno Paralela.
A cidade que mais valorizou nos últimos tempos
O preço dos imóveis novos subiu 31%, e o dos usados, 28% em São Paulo nos últimos meses foram as maiores altas do período entre as cidades pesquisadas pelo instituto IBOPE Inteligência.
A valorização está levando as incorporadoras a lançar casas e, principalmente, apartamentos cada vez menores, para que o preço final seja acessível a um número maior de compradores.
A demanda por esses imóveis tem crescido, acima da média.
A incorporadora Max Casa lançou recentemente um prédio de 70 apartamentos com preço médio de R$ 8500 reais o metro quadrado no Campo Belo, bairro em que o metro quadrado não costumava custar mais de R$ 6000 reais.
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